市委书记俞正声日前在九届市委十五次全会指出，从长远来看，上海转型发展的最大障碍是青年人才的住房问题。我们要积极探索多渠道、多途径、多方式建设公共租赁房的模式和办法，积极探索试点新的住房政策，千方百计解决青年人才的住房问题。

　　【样本说明】

　　上海张江高科技园区成立于1992年7月，两区合并后，规划面积约75平方公里。1999年8月，上海市委、市政府启动“聚焦张江”的战略决策，张江由此步入快速发展的轨道。如今，园区主导产业实现快速发展，集成电路产业占国内半壁江山，成为国内最大的软件产业基地之一、国内最密集的生物医药研发创新高地。

　　据园区调研，“张江人”的平均年龄为32岁至33岁。大学本科以上学历、无经济积累、无自有住房的青年人才，约占园区从业人员总数一半。住房难是最为突出，而且是迫切需要解决的问题。

　　【报告正文】

　　一、记者在调研中了解到众多外地来沪“年轻高学历夹心层”的心声：房价是难以翻越的高山，保障房也没资格享受，但只要租房安定，未必需要购房。青年人才公寓是观望买房之前“不错的过渡”。这是一种开阔的思路，也是一片立足现实的可为空间。而这条破解之路，张江已探索6年。

　　6年前，张江人才住房问题就已凸显：园区2005年的调研材料显示，当时张江的产业集聚已形成规模，共有企业872家、从业7.4万人，需就近居住者约1.5万人，按人均20平方米估算，需要30万平方米，但那时张江能对外出租的人才公寓仅6.7万平方米，缺口高达约4/5，远不能满足。

　　6年过去了。如今，已投入使用的11处张江人才公寓，建筑面积共34万平方米，计4317套，可容纳1.38万人，按照“轮候补租、契约管理、只租不售”的原则，现已基本住满。

　　从2005年调研，2006年首批试点房源推出，到之后园区出台《张江区域青年公寓总体规划及建设方案》，提出“尽快落实一批适合各类人才居住的高档次、高水平的公寓用房”，积极通过回购、改造工业用房、改造配套用房等方式扩容房源，一项新的人才公寓制度在张江先行先试、逐步壮大。

　　园区管委会科技创新处负责人修海玉介绍，入住门槛主要有两条，分别针对企业、人才：其一，所在企业的注册地与经营地在张江园区内、并属于园区重点发展的高科技产业企业；其二，必须具备大学本科以上学历，与企业签订1年以上工作合同，并在上海无住房，“但我们不搞唯学历论。考虑到有些人才公寓相对偏远，特别是该区域企业的特殊性，可将学历申请条件放宽到大专；特殊人才经认定，也不受学历限制”。

　　一项制度好不好，关键看最有发言权的使用者。记者找到在张江一通信行业上市公司工作的邱红（化名）。目前张江人才公寓主要分两类：一由张江集团投资建设，二由张江园区其他主体投资建设。邱红所住的紫薇公寓就属于后者，老厂房改建的小复式，经济型酒店装修管理，家电全配，楼下为厅，楼上卧卫。

　　邱红说，在年底的租房淡季，她向园区人才公寓租赁管理服务中心窗口提出申请，等了1个月，“这很快了。好多申请者都边排队轮候，边在外找房。”她说，月租根据朝向，从1200元至1400元不等，她的租处朝西，月租1250元，占月薪比例10%。“不少是同学同事合租，更便宜。”

　　30多岁的邱红很细心，她留意到楼层配电箱边上，挂了签到本：每天公寓保安都定时巡视签到；每天上午9点、下午2点，公寓保洁阿姨都来打扫小复式里的公共区域。她最满意的还是人才公寓“一年一签、可住3年”，让她免受居无定所的搬家之苦。搬过一次就刻骨铭心，整整20个大纸箱，其中沉甸甸的书就有6箱。

　　而24岁王冶申（化名）最看重的，是所住唐城人才公寓的整洁，“我们3个男生租3房，如果没阿姨收拾，一塌糊涂”；还有生活方便，“走到地铁站15分钟，骑自行车到公司15分钟，走到小菜场5分钟，坐公交去大超市10分钟。”王冶申说，他就职的平安银行，一个部门约80人中，有近10人住在人才公寓，住在一起的其他人，也大多属于附近的银联、几大银行和保险公司等，住户群体背景也很接近。总之，在观望买房之前，公寓是“不错的过渡”。

　　“世界这么大，心安即是家。”网上流行的《逃离北上广十大理由》中最后这句，其实很能表达记者接触的这些外地来沪“年轻高学历夹心层”心声：房价确是难以翻越的高山，保障房也没资格享受，但只要租房安定，未必需要购房，何况，小白领积累一段时间的收入后，或可付首付，一切皆可能……

　　二、虽已有11处人才公寓，但人才的不断集聚导致水涨船高，如今住房仍有很大缺口。针对这种情况，必须转换思路。园区正积极探索多渠道、多途径、多方式的公共租赁模式。目前园区及附近动迁房源形成的租赁市场，成为青年人才公寓不可或缺的有效补充。经政策创新，目前张江已有一家获政府资质认可的中介公司，专门代理经租此类业务。

　　现已基本住满的11处张江人才公寓，可容纳1.38万人，可截至去年底张江从业人员约17万人，需就近居住约2.6万—3万人，依然有1万多人有求无房。

　　为鼓励更多国内外优秀人才集聚扎根，修海玉介绍，张江园区及附近动迁房源形成的租赁市场，建筑面积约20万平方米，能解决5000人的居住需求，是一块不可或缺的有效补充。目前张江经政策创新已有一家获政府资质认可的中介公司，具体由中介公司和动迁户签订5—10年的租赁合同，由中介公司统一装修、统一管理，之后白领与中介公司直接签订租赁合同，一般合同期为半年到一年，享受中介公司的统一服务。

　　记者来到这家“经政策创新”的上海睿识商务服务有限公司。门口橱窗赫然几个大字“免中介费”，下有另一行字“专业白领公寓出租”。有趣的是，总经理助理司马平平见到记者第一句话便是“我们不是中介”。记者见大厅所挂营业执照上写：“经营范围：商务咨询，电脑及配件……委托的房屋出租，房地产经纪。”总经理李力刚介绍，公司在张江一带掌握的房源约500户，但基本没什么利润，靠经营酒店等其它业务补充。

　　“没什么利润”为何经营？李力刚说：“我们很早就看准了这块市场，2005年开始和有关部门接触，一拍即合。多少暂时买不起房的白领有租房需求啊！很多动迁户手头又有空余房子，却是毛坯房，我们正好可以帮忙装修出租管理，这是个多赢模式。眼光要放长远，慢慢做出品牌。”

　　在玉兰香苑，记者看到一套该公司出租的白领公寓，约90平方米，简单装修，家电全配，除了厨卫，还有4间卧室，每间10平方米左右。“每间租金六七百元，在市场上算中等价格，但我们有服务优势。”司马平平说。墙上，入住须知特别列出后勤维修、保洁投诉、网络维修、晚间值班等电话，租客可随时免费享受服务，厨卫等公共区域还有保洁负责打扫。“我们和租客签约前，会查看其身份证、工作证、学历证明等，一般要求大专以上。”李力刚说。

　　记者发现，就在该公司附近，有多家小中介。8家连续铺面中，就有6家店名闻所未闻。

　　另外，目前入住这种白领公寓的人才，享受不了园区为入住人才公寓的符合条件者“每人3年内每月发200元”的补贴。

　　对市场有没有可能进一步扩大，李力刚表示：“不好说，拭目以待。”

　　三、一线人士呼吁，要真正满足人才住房需要，需政策在公寓规划配置、资金投入、税负等方面有进一步突破与扶持。

　　比如，在规划布局上，与张江园区从业人员的增长相比，人才公寓的规划配置明显不足。修海玉介绍，由于没有人才公寓预留用地，目前一般是要求开发公司在存量住宅用地开发中，拿出20%的建筑面积用于人才公寓，但截至目前，尚无社会存量住宅用地用于人才公寓建设。

　　资金投入方面，人才公寓具公益性，不同于商业房地产开发，需大量资金投入，且收回投资的周期很长。目前主要由区属国有开发公司在开发投入，也有个别公司利用商业贷款开发，但扣除管理成本等支出，则可能出现亏损，给人才公寓的市场化运营带来影响。

　　另一问题是税负较重。按《营业税暂行条例》和《房产税暂行条例》，人才公寓的房租收入需交纳5.5%的营业税、12%的房产税，合计达17.5%，根据盈利情况还要缴纳企业所得税。由于没有专门的税收扶持政策，开发公司积极性受一定影响。

　　而在水电费收取上，供电供水部门认为有些人才公寓类似于酒店的商业化服务，不属于居民自住性质，因此都按商用标准收取。

　　还有相关人士反映，因人才公寓分布面广，面向对象也有所不同，建设和管理较分散，还没形成功能完备的公共服务平台；要有效发挥人才公寓在集聚人才方面的功能作用，需建立有效的信息资源共享网络，相对统一的管理运行机制。

　　修海玉说：“面对目前人才公寓较大的房源缺口，我们正按照"增房源、降租金、优配置、重管理"的目标要求，具体设想"四个一点"，即在政府建设的公租房中"提供一点"，鼓励企业单位"自建一点"，在附近动迁房源中"纳入一点"，在符合条件的项目新建房中"扩大一点"，形成"蓝领公寓（企业自建）＋白领公寓（政府补贴）＋专家公寓（免费提供)"的人才公寓体系，优化补贴办法；完善管理机制，通过"统一平台管资源、普惠政策贴房源、高端人才补租金、纳入客服强管理"等措施，进一步提升人才公寓管理水平。”

　　即将出台的“张江新十条”中，包括“双定双限”（定区域、定对象、限交易、限房价）限价商品房试点探索，定向满足张江核心园区人才居住需求。相关人士表示，张江的人才公寓探索，在工业园区和高科技园区具有推广意义，呼唤更多地区和部门的尝试与作为。