林先生是一家跨国公司的高级主管，因为工作需要，被公司派往东南亚某国任职两年。临行前，林先生找到负责小区管理的物业公司，委托其代为管理自己的房产，并希望能尽快把房子租出去，物业公司将从房租中获得一定比例的佣金。双方很快签订了物业委托协议，期限两年。 　　这种情况其实在生活中经常存在，业主买了房子后，由于种种原因却没有居住，为了不让物业闲置，就需要将房子租出去。作为物业的管理者，物业公司这时很可能就受委托担当一个物业经纪人的角色--除了住宅，许多写字楼与工业区也同样面临着招租的问题。那么物业管理者如何有效地将房子租出去，从而使其保值甚至增值呢？ 　　物业管理者可选择的广告、销售方法与媒体很多，对于各种不同的市场行情，这种选择部分地依赖于包括物业类型在内的有关因素。下面将介绍物业营销中的八种广告方式，供大家参考。 　　一．户外广告 　　户外广告是历史最为悠久的一种广告媒体，其优点是费用少，制作简单，留存时间长。就影响力而言，户外广告仅次于电视、报纸广告，位列第三。在物业营销中，这种广告手段尤其重要，也是其中应用最广泛的一种。 　　住宅、办公、零售物业经常在地产上打出户外广告牌，把住宅与管理商号、空间类型和人们需要的其它更多的信息有机的结合起来。物业的类型不同，广告牌在填补空置率方面就不同。 　　在做大型工业和商业物业广告时，也经常使用户外广告牌，直观地告诉人们物业的基本信息：具体地址和联系人。大型住宅和商业楼宇应在内部设立一个接待室，以便顾客和潜在顾客咨询；在门厅地址录中应显示房间的号码以及其他一些号码，例如大厦办公室、租赁办公室，等等。 　　关于租赁性广告牌，现在常见的作法是将现有空间的单元类型以及联系人放在住宅或窗橱的显著位置。事实证明，这种做法非常有效，将其放在出租物业隔壁的住户门前也能起到类似作用。 　　二．报纸广告 　　随手打开那些生活类的报纸，总是可以发现许多关于房屋租赁与求租的信息，每条信息所占的版面几乎都不大，但给那些每天花很多精力四处搜寻相关信息的人提供了极大方便。 　　笔者就曾有过亲身体会。因为公司业务拓展，需要找一处更合适的办公场所，整整一个礼拜，我们跑遍了城里的各个角落，还是找到没有合意的地方。最后偶尔在晚报上看到一则租赁广告： 四合院一处，使用面积100M2, 位于公园内，环境好，价格面议。 联系人：×先生， 电话：××××6699。 　　内容很简洁，但信息量充足，而且与我们的要求正好相符。一个电话打过去，双方约定了看房的时间，房子很快便租下来了。 　　上述广告属于报纸广告中的分类广告，其价格相对便宜，是最流行的物业广告。分类广告通常依照字母或地区排序分类做广告，一般安排在报纸的后几版或边角空缝中。 　　比起分类广告，陈列广告视觉冲击效果更大些，因为它版面大，设计也更精致，自然花销也更多。工业或商业方面的陈列广告经常刊登在财经版上，有时也放在其他版上。大型住宅项目发展商为推销综合物业则可能在主要的房地产报纸上做1/4版面或更大版面的广告。 　　出色的广告在人们的脑海中印象深刻。这样的广告常通过强调物业的优点和服务来吸引人们的注意，具体内容过后紧跟着是物业位置、有效日期、参观时间以及联系方式等。 　　无论一则小的分类广告还是一个大型陈列广告要很快地引起注意，可以采用类似“免费”的噱头来刺激潜在客户立即行动。比方说物业管理者可以提供一次免费电影、免费打保龄球、免费使用社区文娱室的机会等等。为了刺激和吸引更多的顾客光顾，广告还可以声明：头五位签约者可免交第一个月的租金，或在一个特定的期限内获得某种优惠。 　　三．DM 　　DM，就是通常人们所说的直邮信函广告。信函广告灵活方便，系统性强，但前提是必须有足够多的顾客数据，以便于广告信函的有效送达。与其他广告形式的广泛性相比，信函广告直接锁定目标客户，可以减少各种资源的浪费。 　　由于信函广告设计、编写、印刷、邮寄较贵，因而只有收件人是高水平的潜在顾客时信函广告才有实质性意义。物业管理者可以从贸易管理机构或其他材料，如黄页电话号码薄获取信息，并从中挑选办公、零售、工业等用房人的潜在名单。这种营销方法在每个潜在顾客身上的花费较多，但效果也较明显。 　　要想使你的信函广告比其他广告更为突出，必须使它有鲜明的特性和外观。陈列要简洁，并应安排大段空白来将人们的视线从标题引导到内容，转到读者需要联系的姓名、地址和电话号码上来。内容要通俗易懂且便于快速阅读，要围绕基本主题展开。DM的主体文案可以根据不同的对象量身订做，发掘出直击每一个顾客个人心灵的广告诉求点，以最简便直接的方式与客户沟通，从而最大限度地引发他们问询，最终达成意向。 　　四．宣传册 　　宣传册的制作水准可以体现一个企业的实力与品位。对于那些初次接触的客户来说，他们了解企业、评价企业往往就是从一本宣传册开始的。 　　因为直接邮寄费用较高，所以宣传册必须按照接受者的兴趣和收入水平特别制作。精心制作的昂贵的宣传册随机邮寄给广泛的人群，是难以产生需求局面的；而简单粗陋的传单邮寄给有层次的企业则可能引起不快，从而产生消极影响，亦不可取。 　　一个有效的宣传册应该有一个中心主题，而不应试图涵盖每一个能想想到的物业要点。中心主题应该贯穿宣传册的整个标题、文字和图片。宣传册的主题内容应包括物业的特征、便利的设施和销售市场。此外，内容还应显示交易的便利性来吸引目标人群。 　　总之，宣传册上的信息必须能够激发潜在顾客了解特定的物业。 　　五．传单 　　传单最大的优点在于其简便性，它通常在公司的电脑上成型，一台打印机即可完事。因此，没有宣传册那么复杂、正式和昂贵。 　　传单是非常重要的营销工具，但必须准确地发放到合适的人手中，比如现住户（寻找新客户的最好来源），或分发到附近公司的人事部主任、居委会负责人、社区便利店的经营者等人的手中，传单也是非常有效的。 　　传单的设计不仅要强调现住户的有效房总价、优越的位置、齐全的设施，还应包括对新客户的刺激因素，比如，对新入主的客户给予第一个月的租金折扣。 　　这种营销方式对于业主来说是很经济的，因为直至新签约入主的客户交款之前，几乎不需要任何花费。 　　六．期刊广告 　　对于某些定位较高的物业，可以将期刊类杂志作为广告的有效途径。这种媒体的目标针对性强、生命周期较长。 　　多数期刊既有分类广告，也有陈列广告。在精心选择的非地区性期刊上做广告可以吸引一系列有购买力的潜在客户，而管理者此时不但要确认物业量充足，还要能吸引足够多的非本地人员。在当地做广告时，也可以通过赞助体育比赛、戏剧、音乐会或其他比赛节目进行，这种方法在营销住宅、工商业楼宇中效果尤为明显。许多城市印有描述现房的杂志。这些出版物通常在高人流量的地方--超级市场、百货大楼、步行街、机场免费发放。 　　七．电视广告 　　电视广告几乎无孔不入，在形象生动性与传播广度方面，一般媒体无法与之媲美--当然，广告价格也是所有媒体中最高的。联系物业营销的实际情况，运用这种广告方式应该慎重。管理者应仔细研究先前销售市场中电视广告的成功率，如果可以借鉴的广告不能对管理者起到有效的指导作用，那么，最初用于测试进一步广告成功的试探性方案应受到限制。 　　八．互联网广告 　　前些日子的国际营销节上，一位著名策划人在台上大讲互联网营销，称这种新兴的营销方式将成为未来营销的大趋势--“不要钱（指推销费用--笔者注）就能卖出东西，而且是世界各地的人都来买你的东西，多好！”演讲极具煽动性，当时听了令每一位在场的人都热血澎湃，恨不得马上就去尝试一番。 　　同样，互联网也被越来越多的运用于物业营销中。在网上随便浏览一下，就可以找到十多个专门的房产交易网站，如搜房网、我爱我家等。各种客户开始利用互联网搜寻新物业。全世界的人都能轻易地从网上获取物管者的促销材料。也许建立网站之初的费用很高，但管理者必须看到，网页无论白天黑夜都能为点击者服务，且不存在打印和邮寄的花销问题。 　　各种各样的客户都在使用互联网搜索住宅、工商业用房，甚至有意在城市中搬迁的上网者，都会从网上选取用地或住所。 　　物业管理者在建立网站或制作网页时，应该考虑到信息的完备、新颖性，以及如何让潜在客户更迅捷、方便地下载有关信息，如果你的网页在打开时就得花费十几分钟甚至找不到服务器，相信大多数人都没有耐心再去看你的内容，哪怕它再有诱惑力。 　　创造性是广告的灵魂。在物业营销中，究竟运用上述哪一种广告方式，或是否将几种方式进行组合，要视物业类型及管理者的需要而定。通常情况下，一个营销活动若能将几种媒体整合互补，可以带来更明显的促销效果。 　　最后有一点必须谨记，无论广告形式如何多样，只有长期的广告支持，效果才能维持长久。